よろずWEB相談HEADLINE
No.1376 旗竿敷地の有効幅を確保したい
| 相談概要 | 検索キーワードは何ですか？: 完了検査 氏名: Y.K. 相談建物予定地（市町村までで可）:千葉県千葉市 職業: 専業主婦 年齢: 47 性別: 女性 構造: 木造 竣工予定: 西暦 年 月 日 何階建て？: 地上 階、 地下 階 延べ床面積: ㎡（ 坪） 工事金額（売買金額）の予定: 万円 設計監理料はいくらの予定ですか？: 万円 建築様態: 注文建築 |
| 相談内容 | ━━住まいづくりの相談内容: 旗竿地購入前です。 設計士の方に、土地を見てもらったところ、竿部分の幅について、完了検査で検査済み証をもらえないかもとのご指摘がありました。 左右隣の塀の厚みの真ん中に境界ラインがあり、図面上では私道部分は2.0Mの幅になるが、実際の塀の厚みを除くと、有効幅は２Mを切ります。 自分で左右の隣にお願いし、幅分塀をずらしてもらうか、不動産屋さんにお願いするかして、いずれにしても有効幅を確保しないと、検査済証が出ない場合があるとのこと。 費用はこちらで出すことになると思いますが、塀の真ん中にある境界ラインまで隣家にさがってもらえるものでしょうか？自分が隣家なら、ちょっといやだなあ、と思うのですが。 不動産屋さんでは、2Mあるので問題なしと説明を受け、購入するつもりでいました。不動産屋さんに、交渉をお願いできるものなのでしょうか？ |
| yorozuの感想 | |
| アドバイザー | |
| 渡邉 ゆかり | 旗竿敷地の路地状部分の幅についてのご相談ですね。 必要寸法を敷地境界線でなく、塀の内側の有効寸法で確保すべきかどうかは、法律上、明確な記載は見受けられなかったのですが、行政によって見解が分かれるようなので、建設地の役所で確認するのがよろしいかと思います。 その結果、やはり塀を移動しなければいけなくなった場合、隣地の承諾を得るのは、かなりハードルが高いと思われます。 不動産業者はそもそも問題ないと言っているので、交渉をお願いするのは難しいかもしれません。 また、建築士に見てもらったとのことなので重複するかもしれませんが、その他にも念のため、いくつか注意点をお知らせしておきます。 ①隣地との境界が塀の中心線であることがわかる境界標などが現地にあるか？ ②敷地の大きさは、図面上でなく現地を実測した寸法を優先するので、現地で必要寸法が確保できているか？ また、路地状部分の幅は道路に接するところだけでなく、始点から終点まで2ｍ以上あるか？ ③両隣との塀が、上までブロックや石などで造られている場合、塀の長さや高さによっては、補強の控え壁が必要になる場合もある。 （＝路地状部分の通行できる幅が狭くなる。） ④現状、上下水道やガスの引込みがしてあっても、配管の更新やルート変更する場合、旗竿敷地は長くなりがちなので、費用もそれだけＵＰする。 また、電気・電話の引込みに引込み柱が必要になることもあるので、やはり費用がＵＰする傾向がある。 ③④は主に旗竿敷地のデメリットですが、価格が比較的安い、道路斜線の影響を受けにくいなどのメリットもあると思います。 路地状部分を期待通りに使えるかどうかは、かなり重要な要素であり、事前の調査や、プランに工夫が要る敷地だと思いますので、専門家である建築士によく相談されると良いでしょう。 |
| コメンテーター | |
| 津村 泰夫 | 塀が敷地境界線の真ん中に建っているために有効寸法が２ｍを切っているわけですね、渡邉解説員が述べられているように、現地で塀の内側で有効巾が２ｍでなくとも実際の敷地巾が２ｍ以上確保されているかはご確認ください。 通常は敷地巾が２ｍ確保されておれば問題はないはずです。念のため市役所に確認された方がよいでしょう。どうしても有効寸法で２ｍ確保しないといけないのであれば、隣家から敷地を購入するか、それが無理であれば塀を削るか撤去しなければなりません。 |
| 事務局から | |
| 古賀 保彦 | 建築基準法では2mの接道幅が必要とされていますが、塀などの厚みを引いた有効寸法なのかどうか、までは法文中に記載されておりません。 そこで、今回のように、法文をどのように解釈するかという問題が出てきます。 まずは、建築確認審査を行う、行政の建築審査課に確認されるのが早道ですが、ご助言いただいた建築士にはそこまでやっていただけませんでしたか？ 通常、設計監理業務の委任を受けた場合は、敷地・法令調査の中でそのような事も含めて確認を行います。 設計契約前であれば別途有償業務となるのが普通ですが、土地の取得価格から考えれば安い費用です。事の重要性を鑑みて、渡邉氏の解説にあるように、家づくりや建築上の問題も含めて、建築士へご相談なさると安心でしょう。 なお、（財）建築行政情報センター発行「建築確認のための基準総則・集団規定の適用事例」 によると、道路境界線・隣地境界線にブロック塀が設置されていても、敷地が道路に２ｍ接していて通行が可能であれば接道義務を満たしている、と解説されています。（その他に渡邉氏の②の解説もあります。） この本は全国的に統一された法の解釈や運用を目的に作成されたものですので、行政・民間の建築審査機関での解釈が異なる場合の協議にも役立つことと思います。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
バナースペース
建築よろず相談
〒181-0001
東京都三鷹市井の頭3丁目12番11号
TEL 090-5548-7520