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No.1370 マンションひび割れと漏水
| 相談概要 | 氏名: S H ご相談の種別: 建売住宅の瑕疵 相談住所（市町村までで可）: 東京都目黒区 職業: お勤め・事務・営業職 年齢: 47 性別: 女性 構造: 分からない 引渡し年月日はいつですか？: 西暦 年 月 日 何階建て？: 地上 ８階、 地下 １ 階 延べ床面積: ㎡（ 坪） 工事請負金額（売買金額）はいくらですか？: 万円 設計監理料はいくらですか？: 万円 建物様態: 注文建築 施工者: 大手ハウスメーカー：積水・ミサワ・ダイワ・パナ等 設計図は何枚もらいましたか？: 枚 工事着工までに設計打合せは何回しましたか？: 回 施工者名: 販売会社名: 設計事務所名: |
| 相談内容 | ━━ 欠陥等の現象: １．上階との間のスラブにひび割れ。 ２０１１年から現在に至る４回、そのひび割れから漏水あり。常時、シミ（漏水？）もある。 ２．洋室にもひび割れあり。 ３．上階のベランダとの間に隙間あり。 ４．地下１階の共有通路の天井に剥離あり。 ５．マンション周りにも複数のひび割れがある。 ━━ 業者の見解: 管理組合は、調査をしないので、業者見解なし。 ━━ 相談内容: 分譲マンションの区分所有者です。 マンションは、鉄筋コンクリートです。 後日、郵送する上記欠陥等の写真から、どのような状況になっているのか、 このまま放置してもよい状態なのか、放置した場合、どのような不都合が生じるのか。 詳しくは、写真と共に書面でご相談します。 可能であれば、写真等到着後、ご回答予定日をご連絡して頂けると幸いです。 -----追加説明 ２０１１年、２０１２年、２０１４年（漏水1週間 バケツ２杯以上）、２０１５年（ほぼ2014年と同じ）と上階床下（浴室、洗面所、トイレ、玄関） に溜まった水がスラブのひび割れを通って私の部屋（206号室）に漏水してます。 原因は特定できていないので、これからも漏水する可能性があります。 管理組合は、スラブのひび割れの調査も修繕もしてくれません。 上階306号室と間取りは同じです。 質問１ 写真： 現地調査しなければわからないことが多いとおもいますが、このスラブのひび割れは、放置しても問題ないのでしょうか。 このひび割れからしか、漏水してません。 質問２ 写真： このスラブはコンクリートが剥がれてたり、色が変わってたり、錆がうっすら見 えるのですが、放置しても問題ないのでしょうか。 質問３ 写真：上階床下 上階床下の木柱に漏水跡があります。これから、漏水の深さ（何センチ）を推定できますか？ 質問4 写真：ベランダ給湯器 上階の給湯器のホース（左２本）と外壁のコーキングがないから漏水したという人もいるのですが、これだけのことで、床下がプール上になる程の水が溜まるとは、思えません。 ホースと外壁の接触部分に異常は認められるでしょうか。  |
| yorozuの感想 | とりあえず、写真で判定して頂けるのは、貴HPしかなく、第1次調査として、とても有益である。 また、判定から現場調査まで一環して頂けるのも建築業界に未知な消費者としてはワンストップで利便性が高い。 |
| アドバイザー | |
| 大内 彰 | 梁に近いところに連続してひびのようなものが見えますが、これはコンクリートの打継ではないでしょうか。工事の都合上部分的に床スラブを後から施工することがよくあります。後から施工されたコンクリートが先に施工されたコンクリートと密着していなかったり、コンクリートが乾いていく途中で収縮するために隙間ができることがあります。 そういう状態で上階で水漏れなどが生じると下階への漏水となります。洗濯機の排水が外れているとかなりの水が漏水することになり、それが下階の大量の漏水になることもあります。 外部からの漏水ではそのような大量の漏水は考えにくいです。漏水と天候の関係はどうでしょうか？先ずは上階での排水関係での問題がないか確認すべきと思います。 木の束に残る跡から正確な水深は推測できません。木が水を吸い上げるので実際の水面よりも高いところまで濡れると思われます。 それから、そのコンクリートの不連続な部分から水と酸素、および二酸化炭素が供給されると鉄筋が錆びていくので構造的に問題が生じてくる可能性があります。早目に処理をした方が良いでしょう。 |
| コメンテーター | |
| 山口 雅克 | まずは端的にお答えしますと 質問１・２は放置すべきではない。 質問３漏水の推進計測はあまり意味がありません。漏水自体が問題です。 質問４可能性がゼロとは言えませんが放置したままでいいことはありません。 大内解説員が言いますように、今すぐ建物の構造で危険性があるとは言えませんが放置したままでいいはずがありません。上階の方に排水などでおかしな点がないか伺い、それとは別に、管理組合に再度話をして相手にしてくれないのであれば、第三者に調査を依頼することになります。共用部分の欠陥ですから受けた損害などの賠償を求めることにもなります。 管理組合が相手にしないのであれば販売者に対応を求めるのも方法かと思います。 いずれにせよ、プロに現地を見てもらうのがいいでしょう。メールと写真だけでは助言に限界があります。 |
| 事務局から | |
| 古賀 保彦 | 漏水が常時ではないことから、上階の給排水系統からの漏水が原因というよりも、結露や降雨のような時期的な現象による可能性も考えられます。 しかしながら、漏水の水量が多い為、結露や降雨でそこまでの水量が生じるか、という疑問も生じます。 上階に水が溜まるとした場合の推定原因として、 ・給排水管からの漏水（給湯器配管含む） ・ユニットバスからの漏水（排水トラップ接続付近、パネルジョイント部） ・洗濯パンからの漏水（排水トラップ接続付近） ・ユニットバス換気ダクトのはずれ等、大量の水蒸気補給による結露 ・上階バルコニーからの雨水侵入（水回りスラブを下げた形式だと溜まる） 等々が考えられますが、いずれにしても上階床下の調査を行わなければ原因の特定は困難と思われます。調査に当たっては上階所有者（居住者）の承諾が必要ですし、洗面台の点検口等からでは確認できない場合は床の一部を剥がす必要があるかもしれませんのでその協議も必要でしょう。 漏水したままでひび割れを放置すると、鉄筋の錆など構造の問題につながる可能性が高いため、下記の手順で早めに対処する必要があります。 １．漏水の原因特定と止水処置 ２．ひび割れ補修（許容以上の症状の場合） ３．漏水により内装等に不具合がある場合は２と並行して手直し。 追加メールでの質問に、「コンクリート工学協会では、幅０．４ミリ以上のひび割れは修補必要としてますが、この根拠をご教示して頂けませんか。」とありましたが、これは大内氏が最後に解説されているように、ひび割れ幅が大きいとコンクリートの中性化が進んで鉄筋が腐食してしまうからです。0.4mmは乾燥空気中のひび割れ許容幅であり、湿度の高い状況では0.2～0.3mmとする文献もあります。 上記に相当するひび割れであったとしても、間仕切りや天井があるために現状のままでは補修工事が困難と思われますので、その特性（ひび割れの原因、進行性等）を十分に考察した上で慎重に判断する必要がありますのでご注意ください。 漏水はその現象が現に生じている際に調べないと、その程度や原因が分からない可能性が大ですから、管理組合・管理会社・売主・施工者、上階所有者、調査者等ににタイミング良く見てもらった方が良いでしょう。そのための事前の調整と、観察の継続をお勧めします。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | この度は、ご回答を頂き、有難うございました。 漏水原因を究明し、スラブの劣化を調査する必要があると理解できました。 管理会社は、漏水原因を究明できず、管理組合は、他人事です。 よって、漏水を繰り返し、スラブが劣化し、私の部屋（専有部分）にも影響を及ぼしてます。 皆さまのご意見をもって、他人事で済まされないと、もう一度、組合に伝えたいと思います。 ありがとうございました。 |
| その後 | |
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