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No.1369 コーポラティブハウスの工事遅延
| 相談概要 | 氏名: T.M 相談建物予定地（市町村までで可）: 東京都武蔵野市 職業: お勤め・管理職 年齢: 49 性別: 男性 構造: 鉄筋コンクリート造 竣工予定: 西暦 2015年 12月 30日 何階建て？: 地上 3階、 地下 1階 延べ床面積: m2（ 坪） 工事金額（売買金額）の予定: 万円 設計監理料はいくらの予定ですか？: 万円 建築様態: その他 |
| 相談内容 | 着工済みのコーポラティブハウス工事遅延に関しての相談です。 A：コーディネイト会社（企画・各社の調整） B：設計事務所（管理業務含む） C：スケルトン建設会社 D：インフィル工事会社 E：施主（建設組合） 建設組合が、スケルトン契約をCと行い、各住戸の個人ごとにD業者と直接契約を結んでいます。 C,Dの工事ともにBが設計監理を請け負う契約です。 現時点（10/20)で、Cの工事が大幅に遅延し、Dの工事に影響を及ぼし、引き渡し期日（年内）に間に合わない可能性大です。 この場合、工事遅延の違約金請求の方法はどのようにするのが、法的に妥当なのか、ご教授いただければと思います。 Aとの契約では、工事遅延の違約金などの請求は一切できない内容になっています。 |
| yorozuの感想 | − |
| アドバイザー | |
| 河合 厳 | 一般論としてお答えします。 まず、ほとんどの場合は各契約書に違約金請求条項がありますので、当該違約金請求条項に従い違約金を請求することとなります。仮に、違約金請求条項が存在しないというのであれば、各損害（住居費用、営業利益等）を積み重ねて損害賠償請求をすることとなります。 なお、建設組合の性質次第では、「違約金を請求できない」という条項の有効性を争点とすることもできる場合があります。これらの判断にあたっては、契約書等を見ながら直接お話を伺わないと判断できません。 |
| コメンテーター | |
| 山口 雅克 | 解説が遅くなり申し訳ございませんでした。文面から色々と皆さんが考えてくださったのですが、５社との契約内容をお聞きしないとなんとも解説ができにくいということです。一般的には、Dと契約してるのですからDにと思えるのですが、Cが遅れた場合の責任はどなたがとることになってるのでしょうかね。 身近な弁護士さんか司法書士さんはいらっしゃいませんか。いらっしゃらなければ、私どもの住宅相談会を東京で開催しておりますのでHPをご覧になって申し込みをされたらいかがでしょうか。 ここ(WEB相談)では直接的な相談会への誘導をしないこととしているのですが、今回は契約の対象者が多いので資料を持って弁護士さんに相談するのが良いと思われます。 |
| 事務局から | |
| 古賀 保彦 | コーポラティブの場合は、建設組合の合意形成というステップがありますが、その話合いなどで全体スケジュールに遅延が生じることもあるでしょう。 その部分については建設組合次第という面がありますので、Aのコーディネート会社との契約内容に「コーディネーターに遅延責任はない」、という条文があっても理不尽な事ではないと思います。 工事遅延の際の取り決めについては、一般的には、発注者とC・Dの施工会社との契約である工事請負契約書の約款に記載されます。 コーポラティブの場合は、建設組合が発注者となってCの施工会社と契約なさっているのではないかと思いますが、Cとの契約書約款に工事遅延の記載はありませんか？ スケルトンについては、設計図書の全てが固まっている段階で発注する場合は設計図書に基づいて施工していけばよいので、原則的には施工会社の工事遅延責任について記載されるべきだと思います。（天災、急激な経済情勢の変化など免責はあるとしても。） ところが、建築工事では着工後に決める項目があります。例えば外壁のタイル等は実際に使用する製品メーカーが決まってから、現場で何色か見本張りを作って選んだりします。 ここで、建設組合の意見が固まらなかったら発注が遅れる、というような事もあり得るかもしれませんね。 このあたりの発注者・施工者それぞれの義務・責任がどのようになっているのか、また、建設組合と施工者間の取り決め（契約等）に際して、全体コーディネート会社が、そのような点について配慮を行っていたのかどうか、また、Cのスケルトン工事がなぜ大幅に遅れたのか、が気になるところです。 インフィルについては、区分所有者個人が発注者となる契約でしょうが、その設計期間、工事期間ともに、全体スケジュールに基づいて進める必要がありますので、建設組合のルールがあるのではないかと思いますが、その点での進捗状況はいかがだったのでしょう？ Dのインフィル工事期間については、Cのスケルトン工程次第で左右されますので、Dとの契約上は着工可能日から○ヶ月以内に完成、というような条件付きであってもやむを得ないのではと思います。 なお、現段階では個人的なレベルで問題とされているのかもしれませんが、Cのスケルトン工事の遅延については、本来は建設組合全体の問題です。 責任の追及など、今後の進め方については組合内部での意志統一が必要だと思います。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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