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No.1298 単独浄化槽は掘り出さなければならない？
| 相談概要 | [氏名]HM [居住住所] 埼玉県飯能市 [相談建物予定地] 埼玉県飯能市 [職業] 会社員 [年齢] ５１ [女性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦 ２０１０年11月末日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] ２ [延べ面積坪] ４８ [工事請負金額] ２７８０ [様態] 注文建築 [設計者を選んだのは] 自分で選んだ。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [18確認申請の為の委任しましたか？] してない。 [施工者名] D住宅 [販売会社名] Kホーム |
| 相談内容 | 現 象： 相手の意見： 相談内容 ： ・家屋の立替をすすめています。 諸費用込みで ２７８０万円で契約しました。その中に解体費用が１００万弱含まれています。３月末までのキャンペーンということで、とりあえず契約しその後の変化点は相殺するということでプランの詳細について相談をしてきました。 予算が２５００万なので、詰めていきながら予算に近づけていくという前提でしたが、減坪をしたりしても５０万程度しか安くなりませんでした。 排水工事と合併浄化槽の工事は地元業者を自分で頼むことに合意はされましたが、それぞれに対しマージンを１０万ずつ支払うことになっていると言われています。加えて、現在の単独浄化槽の撤去は見積もりに含まれて居なかったので追加費用がかかると言われました。 単独浄化槽はうめ殺しにせず、掘り出さなければならないものなのでしょうか？ 更に、土地の境界線が不明なので測量の費用がかかるともいわれました。（実測図は現在の家屋を建築した際のものがあります） 契約時に、契約金額以外にかかる費用は、地盤改良のみですと言われたのですが、話しがちがうなあと不信感に陥っています。 よろしくお願します。 ☆相談追加について改めてお送りさせて頂きます 独身女性で世間では名が通っている企業に勤務している為か、契約後から住宅会社担当者とのやりとりにおいて、何か釈然としない思いが払拭できません。住宅会社の営業の方の言う事が時々変わり、甘く見られて都合よくされているような気がしてなりません。 ３月末までの契約であれば新春キャンペーンで総タイルと瓦等がプレゼントということで契約を急がされた点を自己反省しています。 ・見積りをもらっていますが、２５００万円で排水工事等含んで全てを完成させたいと意思は伝えてあるのですが 「契約をした後に詳細打合せをして、予算内にしていきます」ということで、４８坪 ２７８０万で契約しています。 その後、１坪程度を減らし４５万は減ったものの、窓やドアが増えたからと減額にはいたらなかったので全て洗い出し、建具は逆に減らしてコストダウンになっているとこちらからリストアップすると６万円ほど減らしてきました。 この会社のホームページを見ると、４０坪が一千万円台でできるローコストメーカーとうたっているので、その件も言ったのですが、家の形によって違うとの答えでした。 （本で勉強したので確かにそうでしょうが、その根拠の説明を求めても納得できる回答ではありません） ・Ｉ社で風呂関係の色等を選定に行ったところ、Ｉ社の担当者からは ○○ハウス仕様には浴室乾燥機は標準で着いていますと説明があり、書類にもそのように書いてあるのですが、住宅会社の営業からは 「Ｉ社から標準となっていますが、新春キャンペーン仕様なので浴室乾燥機は追加費用になります」と言われました。 フランチャイズ本体のカタログには、標準機能と書いてありましたが、それとは違うと言われました。キャンペーン分はプレゼント（値引き１５０万程度）との話だったので、話しが違う気がしますがそういうものなのでしょうか。 ・クローゼットの天板やポールはコストダウンの為に省くので、親戚の大工さんにやってもらってくださいと言われて、材料代だけ値引きになっていますが、本当にそれでよかったか迷っています。 ・見積りに含まれていないのは地盤改良が発生した場合のみの費用で、後はこれで全部ですと言われましたが解体費用に、単独浄化槽の撤去が入っていなかったので追加費用になりますと言われました。判っていることなので見積もりに含めなかった方の責任としてほしいと言うつもりなのですが・・ ・排水につなぐ工事と合併浄化槽の設置工事は、地元の方に頼むことを前向きに賛成してもらいましたが各々にリベートを10万払ってくださいと言われています。これは、払うべきものなのでしょうか。 ・現在の家屋が建っている土地の実測図はありますが、7月１日より解体に入ると決まってから境界線の確認ができないと言われています。隣家との境界は確認できていますが、市道との堺に目印がみつからないとのことで測量を改めて実施する費用が追加になると言われています。自宅が建った頃は舗装されていなかったのですが、後から舗装になった関係で目印がなくなったのではないかと推測されます。市道の場合は、市との協議等により測量を避ける方法はないのでしょうか。 ・４．５月と図面の確定までに設計士対応ではなく、営業さんが図面を書いており、これから設計士が設計図書を仕上げた後に会わせてもらうことになっています。その際に、図面・仕様と費用のバランスが適正なのか１人で見極めることになりますが、何か良い手立てがありましたらご享受頂きたいと思います。又は、見積りのチェックをお願いする方法はあるのでしょうか？ 長々と申し訳ございませんが、よろしくお願いいたします。 |
| yorozuの感想 | 一生に一度の大きな出費ですが、ハウスメーカーの営業の方が言っていることが本当なのかと疑念を抱いてもなかなか相談できる人もおらず、そんな時に発見したこのよろず相談は希望の光でした。 中立な立場からアドバイスを頂けることや、多くの方が建築にあたってはご苦労をされていることもわかり、契約前に出会っていたかったと思います。 |
| アドバイザー | |
| 米村 和夫 | 住宅業界は，今回のケースのように勢いで話しをまとめていこうとする営業スタイル，相手の資金計画を一方的に判断していく営業スタイルの営業マンがいることは事実と思います．キャンペーンと言いますが家はお買い物ではありません， 本来は，問題があった時のために口約束でなく書類として契約書を交わします．今回の問題点は．相手側が契約ありきのスタンスであったこと．既に契約を交わしていることです．どのような契約内容なのかが今後重要になります． 私が一番懸念する事は，契約金額だと思います．相談者さんは2500万でと言っていますが，2780万で契約書を交わしているならば相手側は相談者さんに2780万円を請求する権利を持っていることです．とても大きな問題です． 健全な家づくりは，建築主の代理人となる建築家（販売や施工と利益がからまない第3者）が必要と確信します． 家づくりは単なるお買い物ではないことを感じたかと思います．今からでも現在のリスクをどう軽減して行くかの判断と決断がいるのではないでしょうか？可能であれば，売り主側同意の基で，建築家の代理人をたてて，代理人同席のもと今後の打合せや工事の監理を進めて行く事が大事と思います．（工事が始まれば同様の問題がまた発生します） 契約へのプロセスに問題があったなら，法的に争う訳ですから弁護士の担当になると思います． 多くの方は建築家に頼む事を「高い」と思い，また「安く作ることが正しい」ように誤解されていますが最近の建築関係のニュースを見てのとおりでして，安い事には理由と落とし穴があり，トラブルや紛争につながっていくことが多く，結果的に高くつくのです． １-1）「2780万で契約」「2500万の見積り」 前述したように契約と見積り，口約束は全く意味が違います． 1-2）「ホームページを見ると、40坪が一千万円台でできるローコストメーカーとうたっている」 例えて言うなら「何しろ安く食事を」と言うならカップヌードルでいいですが，果たしてそれだけでいいでしょうか？と．．．「家を何しろ安く」というなら可能な数字です，しかし要望も，敷地条件もありますから全てが同じにはなりません. 2)浴室乾燥機 わかりません．契約内容をよく読まれる事かと思います．主張はするべきだと思います． 3)クローゼットの天板やポールを材料のみにした事 納得されるかどうかの問題です．後で大工さんに頼んだら日当も発生します．結果的に高くならなければいいのですが． 4-1)見積りに含まれていないのは地盤改良が発生した場合のみの費用 見積りではなく契約書に何と書いてあるかが重要です．「後はこれで全部」と契約書に書かれているかが争点になると思います． 4-2)解体費用に、単独浄化槽の撤去が入っていなかったので追加費用になりますと言われました 解体費用が100万弱ですから撤去費用は入っていないと思いますが，これも契約書に書かれているかどうかだと思います．おっしゃる通り主張はするべきだと思います． 4-3)10万のリベート 個人的には聞かない話しですが，契約書に「別途工事は10万円」と明記されているなら入るでしょうし明記されていないなら断るべきです． 4)測量する費用が追加 状況がよくわかりませんが道路の境界だけなら役所にお願いする方法もあるかと思います．が境界杭は財産を確定するもので，確認申請，完了検査時にも必要なのでちゃんと測量確定する事をお勧めします． 5-1)4,5月と営業さんが図面を書いており メーカー住宅はそのような事が多いと聞いています．資格をもった設計士が今後でてきたとしても，金額が確定している（社内ではもう仕様が確定していると思った方が良いと思います）のでどこまで話しが通るのか疑問です．たぶんそこでの設計者の役割は確認申請を通す（法的な整理）図面を書くだけの事かと思います， 5-2)図面・仕様と費用のバランスが適正なのか１人で見極めれない おっしゃる通り一人で見極めるのは難しいことです，本サイトのよろず相談であったり，各県の建築士会等の窓口がよいかと思います．インターネットで探せます． |
| 笠原 歩 | 現在の進捗状況が不明なのでそれにより解決方法は異なりますが、ひとつずつ整理してみましょう。 ・見積りは契約の前提になるものですが、契約した後であれば「契約書」に書かれている内容が優先します。そのために見積りを重ねて、お互いに納得をして契約を結びます。 HPやCMでローコストが謳われていても、ご自身の求めるわが家に当てはまるかどうかは分かりません。多くのハウスメーカーでは標準仕様+オプションという価格設定をしており、標準仕様から何かを省いたとしても、減額されるケースは稀です。 ・風呂の件では、建材メーカー（I社）の担当者、住宅会社の営業、フランチャイズのカタログと様々な条件が出てきますが「契約書」上はどうなっているのでしょう。いわゆるオリジナルと言って、特定のハウスメーカーやパワービルダー向けの製品があるので、その辺をしっかり確認する必要があると思います。 ・クローゼットのポールや天板で、どれほどのコストダウンが図れたのでしょう。これは部材だけの問題ではありません。下地も大きく関係しますから、材料支給などの方法が可能であれば、本工事と一緒に取り付けた方がよいでしょう。 ・基本的に見積もりに含まれていないものは「追加費用」になります。判っていたのであれば、見積りに加えてもらうべきでした。 ・排水の件はよく分かりません。リベートなのかマージンなのか、浄化槽の工事業者との関係などが文面からは判断できません。 ・市道の境界、官民の境界を確定することと、ご自身の敷地の測量をすることは厳密に言えば別のことです。（普通は一緒に行いますが） 今回の場合、なにがいつまでに必要かは市にご確認下さい。また測量は土地家屋調査士、測量士の業務で追加という表現は、おかしいような気がします。 ・設計図書が固まっていないのに見積り、契約という事になっているのは標準プランに書き足した程度の図面で話しを進めておられるのでは、とお察しします。 見積りのチェックといっても、希望通りの内容が盛り込まれているかは確認できますが、その金額が適正かどうかの判断は難しいと思います。 せっかくの建替えのお話が、残念な方向に進んでいるように感じられます。もし、住宅会社の対しての不信感がぬぐえないのであれば、契約解除も含めて検討する必要があると思います。 |
| 山口 雅克 | 一旦契約してから、変更したいところがあれば精算しましょうと言うことで契約したことになるのでしょうね。変更すればするほどお得でなくなっていくのは仕方がないことかも知れません。 分離発注工事に関してのマージンも現場監理者としての段取りや管理費だと言うのであれば、金額の多少は別にして必要となるものです。 単独浄化槽は、内部を清掃して砂を充填するなどの方法も考えられますが、後々のことを考えると撤去しておいた方が良いでしょう。 土地の境界は、今のうちに明確にしておいた方が着工以後のトラブルを防ぐことになります。ただ、それと測量をしなければならないのは別なので、今の家を建築した際の測量図がどの程度の信頼性があるものなのかを確認する必要があります。昔は、まぁこんなもんだろう的な敷地測量もありましたから。 ここで言う設計士は、申請用の図面を営業担当者から言われて作成するだけだと思われますので、当然営業さんの方を向いてしか仕事をしません。図面が出来上がっても詳しく描いてあることはなさそうですね。 見積もりのチェックは第三者の専門家に依頼した方が納得できそうですね。その時に、お悩みのことなども聞いてみられると良いでしょう。 別途工事を含めて予算がいくらであるかを伝え、諸費用の中に設計監理費用も含まれているかどうかも確認しましょう。 まだ着工していませんし、確認申請もしていない時期でしょうから、若干の費用支払いは生じますが契約の解除を考えた方が良いと思います。信頼関係がないままにことを進めると大きな後悔をすることになります。 |
| コメンテーター | |
| 氏原 毅士 | 自分が発注する工事になぜマージンが必要になるのかわかりませんね？。これは拒否を伝えればいいのではありませんか。 単独浄化槽は、地中障害にならないのであればそのまま埋めてしまえば良いことです。 営業さんが図面を書いていて、担当建築士は手続きだけ・・とはいただけません。今後のことを考えても、契約解除を含めて検討すべきかなと思います。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | そもそも販売会社と購入者の認識の違いが多々あるようです。家は車と違います。同じものを大量生産する車は部品の数も、価格も明確なので、トータルの価格（本体価格）もはっきりします。勿論、この中に生産コストを除いた金額を差し引いた金額が、経費ですね。この中で値引きは状況により、増減しますが、品質は当然、なんら、変更はありません。 しかし、建築も同じようになるというと、そうはいきません。部品の数も品質もいくらでも変更できるからです。値引きをしたら、それなりに、ということはよくある話です。部品の数量が出ている図面と明細見積もり（部品の数量×数量）と仕様がでているものがなければ、いい加減な采配となります。 この両者のない契約はあいまいであるということをご理解して、購入しないと明確な回答のでないシステムであることが問題です。 ただ、この両者を明確にするにはあなたが、直接、専業建築設計事務所なに依頼する方法しか、日本にはありません。 その上で家を手に入れてください。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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