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No. 1086 住宅性能表示耐震等級が契約時と変わった。
| 相談概要 | [氏名] N.M [相談内容：] その他 [相談建物所在地] 山口県山口市 [職業] 会社員 [年齢] ２９ [男性] on [構造] 鉄骨造（ラーメン構造） [引渡し年月日] [公庫は使わない] on [性能保証を使用] on [何階建て] ２ [延べ面積ｍ2] [延べ面積坪] 約４６ [工事請負金額] 2800 [設計監理料] 15 [様態] 注文建築 [施工者] 大手ハウスメーカー [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けていない。 [確認申請の為の委任しましたか？] 覚えていない。 [確認申請書お持ちですか？] 無い。 [検査済証は有りますか？] 無い。 [設計図面は何枚もらいましたか？] ２ [工事着工まで設計の打ち合わせは何回しましたか？] １０ [床面積] 200m2以下 [施工者名] Ｄ [販売会社名] Ｄ |
| 相談内容 | [現象] 建築条件なしでしたが、住宅メーカー営業担当者からの紹介もあったのでそのメーカーさんで注文住宅を建てることにしました。土地は別業者が開発しており、現在も手付金のみ払った状態です。メーカーからは「本当に建てる気があるか開発業者に示さなければならない！。」と契約を早期に迫られたのでメーカーの顔を立てるために契約しました。ここからいろいろな問題が発生してまいりました。 １）契約書には着工が１月末で完成が３月末と記載されているにも関わらず、未だ土地の役所からの審査待ちと言う理由で着工されていません。 ２）一番問題なのが契約時の図面には住宅性能表示耐震３等級としているにも関わらず、メーカーの工場への発注書にサインした約２ヶ月後になって耐震等級が２になったと説明があった。この内容をメーカーから説明を受けた際、社内的には十分な強度をもっており安全性に問題はない。耐力壁も1.5倍入っている。5年前の建物は今の評価で１だから現状２なら問題ない。もし等級を３にするならばリビングの一角に柱を立てる必要があると言われました。柱については立てると非常にリビングの使い勝手が悪くなるので断りました。特にこの耐震等級について現在メーカーの誠意を問い合わせているところです。また新たに柱を建てる以外に方法がないか調べ、提案してみましたが無理との回答がありました。 [業者の見解] １）についてはメーカーも困っているようですが、当初の3月末の完成は無理で早くても6月入居だろうと言われました。契約書の変更（覚書等）の提案もありません。あくまでも条件付でないのでどうしようもないとの言い方です。 またメーカーは先に地盤調査を実施したそうでその結果は、通常の方法では図れないくらい硬い地盤で、音波を使った方法で測定したので土地の強度は問題なし。と言っていました。 ２）については、再度問いただしたところ非を認めたものの保証についてはカーポートをサービスするなど提案がありました。知り合いから耐震性能３と２の違いを聞いていたので営業担当にどこまでの保証ができるのか聞いてみましたが、具体的な回答はなく、メーカー側の計算では強度に問題はないのでご安心下さいといわれました。 [相談内容] １）の場合、土地の承認も降りていない状況で契約を迫るのは問題はないのでしょうか？また地盤調査については結果表もみせてもらっていません。本当に実施したのか不安なので通常の地盤調査以外の方法についても教えてください。 ２）の場合、工場への発注書にサインした後、耐震性能が３から２に下がるようなことが本当に起こり得るのか？普通は発注書を出す前に建築確認申請をするので分かるのはないか？また耐震等級が３から２に低下した場合、住宅の資産価値はどう判断すべきか教えてください。 質問が多岐に渡り申し訳ございませんが宜しくお願いします。 |
| yorozuの感想 | 過去の相談も見ましたが、非常に的確な回答が得られており、これから住宅購入する側にとってとても心強いとおもいました。またアドバイスも一人でなく、複数の専門家からのものであるので非常に参考になりました。 |
| アドバイザー | |
| 清水 煬二 | 解説員の清水です。 性能表示制度の耐震等級2とは、建築基準法で決められた壁量の1.25倍、耐震等級3は、1.5倍という考え方が基本になります。ですが、性能表示制度の計算方法は、建築基準法とは異なり、一般的には計算に入れない雑壁というものを加算できます。そのため、建築基準法をギリギリ満たしている建物の場合でも、性能表示制度の計算方法で行うと、等級2に近い数字となっていることもあります。 ご相談の内容ですが、3月末に引渡しで契約をされたのであれば、それを実行できないことが明らかになれば、契約不履行となりますから、納得できないのであれば着工していないのですから白紙にしてのキャンセルは、充分可能でしょう。 土地に関しては、開発は完全に終わっているのでしょうか？引き渡されていないということは、まだということだと思います。地盤調査については、もし行ったというのであれば調査結果の提出を再度、強く求めてみるべきです。 ご自身でなさることはないでしょう。もしかしたら、まだ行っていないのかもしれません。 性能表示制度の耐震等級については、建築基準法の計算方法とは別に計算する必要があります。どの時点で把握してのかはわかりません。資産価値については、どこまで評価されていくかで決まるので、どの程度の価値があるのかわかりません。 間取り変更にしても、軽量鉄骨のプレハブ住宅でしょうから簡単にはいかないと思います。納得できるように再度やり直してもらうか、納得ができなければ、まだ着工もしていないのですから、キャンセルも充分考えられますし、その場合は消費者センターに相談ということでも解決できるかもしれません。 いずれにしろ、ご自身がどこまでこだわるかで対応方法は変わると思いますし、選択肢は現時点であれば、いくつも考えられます。 |
| コメンテーター | |
| 古賀 保彦 | コメンテーターの古賀です。 土地・建物共に、プロが言っているのだから順序良く進められるのだろうという期待を元に、相手の求めに応じられていらっしゃたのだと思います。それが、期待通りに進まななかったり、違う話になってしまったから相手方に不信感を持たれたのでしょうね。 土地の状況が分かりませんが、開発でしたら完成した土地の検査済証が無いと建築確認申請も許可されませんので、時間的な経緯を推察すると、確認申請も性能表示申請も未だで、工場発注後に耐震性能設計がなされたものと思います。 設計が完了し、工事金額が明らかになってから工事請負契約を行えば、このようなトラブルも避けられた事でしょう。今回は順序が逆で、先に２枚の設計図で内容が十分に固まらないまま工事請負契約をされたのではないでしょうか？設計施工のメーカーでも、先に設計監理業務委託契約を取り交わし、上記のトラブルを避ける方法で進めている会社もありますが、それは少数派なのかもしれませんね。 ところで、性能表示に限らずですが、順序よく設計を進めていっても、例えばはじめはこれでいけると思っていても、詳細に詰めて行くとそのように行かない事は設計上ではあり得る事です。耐震等級にどこまでこだわるかは建築主さんの判断ですが、等級を上げるにつれて柱などプラン上の制限が出てくるのもやむを得ないところではあります。ですから、どこかで内容を見直す事も必要になってきます。 今回の事で言えば、等級が資産価値を決めると判断されるのでしたら、等級を優先されると良いでしょうが、使い勝手も絡むという事でしたら、プラン上でもう少し納得できる形と何とか等級も上げられる様に検討する他ありません。そのような模索行為が設計ですので、初めに結果ありきというのもおかしいものとご理解下さいね。 清水さんの解説にありますように、契約は契約ですから、それが実現できないとすれば、白紙に戻す事も視野に入れ、納得できるよう交渉に望まれてはいかがですか？局面毎に正しいものかどうか判断が付かない場合には、第三者の専門家に入ってもらうと良いでしょう。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 土地の開発許可申請が降りない内に確認申請はできませんので、単に契約を急いだが故の工期遅延と思いますので、想定できることですので、債務不履行としての解約解除は可能だと思います。 また、等級を契約後に変更するのは可能でしょうが、貴方の同意がいりますから、これも債務不履行ということになります。 契約を急がせて、営業の期日の実績造りの為に、契約を進めた感が否めませんね。 1）については契約は可能ですが、問題は工期が遅延したことですが、遅延だけでは契約解除ということではなく。遅延する正当に事由が存在するかですが、そもそも、土地の許可が下りていないのですから、確認申請も出せないことはわかるので、業者の正当な理由とすることは難しいと思います。 2）資産価値は現在の不動産価値としてはほとんど評価されないでしょう。 何故ならば、それを裏打ちする根拠が明確ではないからです。図面や確認機関などの審査だけで十分だという根拠はありません。本来は監理がきちんとされていてこそ、それが適正に評価されるものですから、現実はそれが形骸化している日本ではその価値を生むことはないでしょう。 問題は等級が勝手に下げられるという不履行にあります。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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