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No. 1050 中古マンション購入の保証範囲は躯体まで遡及するのか？
| 相談概要 | [氏名] K.T [相談内容] 分譲マンションの瑕疵 [相談建物所在地] 東京都文京区 [職業] 会社員 [年齢] 43 [男性] on [構造] 鉄骨鉄筋コンクリート造 [引渡し年月日] 西暦 2005 年 07 月 日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] 10 [お住まいの階] 9 [延べ面積ｍ2] 62 [延べ面積坪] [工事請負金額] 2500 [様態] 分譲マンション [施工者] 建設会社 [マンションの総戸数] 30戸以下 [施工者名] I工業 [販売会社名] O住宅 [設計者名] 不明 [監理者名] 不明 |
| 相談内容 | [現象] はじめまして。築29年（昭和49年）の中古マンションを購入しました。リフォームして、手渡される予定でしたが、リフォーム前に購入を決定したので、リフォーム内容に私の意見を反映させたくていろいろ注文したところ出来ないと辞退されました。 よって、リフォーム分を返済していただきました。その後、いろいろ自分で、内装をはがしたりしていく間にわかったことがあります。この夏は何度か台風が来ましたが、その際、壁紙が膨らんでいたり、湿っていたりしたところがありました。はがしてみたら、水がたまっていました。軽く金槌でたたいてみたら、クロスが張ってあった、PBボードが細かく崩れ、躯体が見えてきました。窓のちかいそばの角の部分で、しずくのようにゆっくり水がたれていました。窓の外を見ると、あちらこちらにクラックが入っています。 古いので仕方ないと思っていますが、建物そのものの影響を考えると、黙っているわけにもいきません。購入はＯ住宅が売主となっていたので決めました。仲介手数料がないからと言われたからです。3年間の保証がついていると購入時に言われましたが、外壁塗装や躯体のクラックによる雨漏り等は保証されるのでしょうか？保証のどの部分まで及ぶのが通常でしょうか？ 購入マンションは地主の等価交換物件で、10階建ての1階から3階までが元地主が専有し管理組合は自主管理、理事長は元地主、修繕積立金無しです。3年後、外壁塗装と、エレベーター交換を予定しているとの話をO住宅の営業さんから聞きました。総個数25戸、管理費も安いですが、新築後 外壁塗装は1度済、給水管の交換は3年前にしたとのことです。O住宅の営業さんは「マンションの外壁塗装は皆、20年に一度くらいですよ」とのことでした。また「10年や15年で再塗装するところなんてありません」ともいっておられましたが・・・・。 当方としては、強制力のある方法で外壁の再塗装をさせたいのですが、・・・。 どうすればよいでしょうか？当方に出来る可能性をお教えください。よろしくお願いいたします。 [業者の見解] 担当営業さんに上記内容を話したところ、「内側からなんか塗ったら どうですか？外側からひびが入ったところを塗ったらどうですか？」といわれまし た。3年間の保証があるんですよね？と聞いたところ、黙っていましたが・・・。 [相談内容] 早急に外壁の全塗装など、建物の保護措置をとって欲しいです。 |
| yorozuの感想 | TOPページは文章の羅列がおおく見ずらいです。もっと簡単に何を見たいのか、何が見せられるのかなど、企業のHPを参考にされたらどうでしょうか？画像やボタンをもっと使って、シンプルに見やすい、検索しやすいHPに されることを期待します。 |
| アドバイザー | |
| 津村 泰夫 | 大阪の津村と申します まず、賃貸住宅ではないですよね。 あなたは区分所有法に基づく区分所有者ですね。 管理組合規約はどうなっているのでしょう？「標準管理規約」を参考に規約改正が必要ではないでしょうか。もっとも規約改正には「総会」を開かねばなりませんが、年に一度の通常総会か、臨時総会を開くべきでしょう。このへんは現行の管理組合規約をよく ごらんください。 ご相談にある外壁からの漏水はもちろん瑕疵補修に該当しますが、共有物でありますので管理組合として補修すべき箇所です。管理組合に申し出て、緊急補修をしてもらってください。 私が業務として「長期修繕計画書」を作成する際には、外壁塗装は１２年毎に設定しています。１２年ごとに大きな出費が必要ですから、そのための修繕積立金を毎月徴収して計画修繕に備えます。現行の区分所有法では修繕積立金と管理費は別会計としなければなりません。修繕積立金無しというのは考えられません。修繕積立金はマンションの資産ですから、購入前に確認すべきことです。自主管理で元地主が理事長を長くされているのでしょうか、そうであればかなり問題だと思われます。 ぜひ劣化診断調査をおすすめします。外壁などをはじめとしてマンションの共有部分のすべて、設備に至るまでの劣化程度と修繕の緊急性を明らかにします。その診断発表会を大々的に行い、マンション住民の多くに知ってもらいましょう。マンション住民が、自分たちの「すまい」であることを共通認識すればおのずと改善の方向に向かうと思います。 いきなり劣化診断調査が無理なようであれば、簡易調査をおこない、外壁の劣悪な状態を明確にすれば、建物全体の調査必要性を説明できると思います。 マンションは区分所有者全員の共有財産です。出来るだけ多くの組合員によびかけましょう。 |
| 橋本 頼幸 | 相談員の橋本です。 まず、「外壁塗装や躯体のクラックによる雨漏り等は保証されるのか？」というご質問ですが、契約書もしくは保証書（それに準じる、売主業者がいう３年保証の範囲を明確に示した書類）を確認してください。そこに書いていることが「保証範囲」です。したがって、「通常〜」というのはありません。 ただし、ご相談の内容から考えると、今回Ｋ．Ｔさんが購入されたマンションは分譲マンションであり、いわゆる区分所有建物です。つまり、外壁などのコンクリート部分は区分所有者全員で所有している”共有部分”と言われている部分です。共有部分の管理は”管理組合”にあります。亀裂が生じている、塗装がはがれている、漏水がおこっている、これらを管理する義務があるのは管理組合です。そして、Ｋ．Ｔさんは、マンションを購入と同時にその管理組合員の一員に なったわけです。したがって、Ｋ．Ｔさんも他の区分所有者と一体になって共有部分を管理する義務が生じるわけです。 管理組合が自主管理であったり、理事長が元地主であることについては、何ら問題はありませんが、修繕積立金がないのは少し心配です。つまり、きちんと建物の維持管理ができていない可能性があります。マンションの外壁塗装も本来は12〜15年毎に行うものです。 きちんと管理ができているかどうかは、管理規約や過去の通常総会議案書・議事録、理事会の記録などを見れば分かることです。きちんと管理できていないようであれば、きちんと管理するように働きかける必要があります。Ｋ．Ｔさんにもその責任と義務があります。マンションを購入したと言うことは、その建物はすでにあなたのものです。マンションを住みやすくするのも、住みにくくするのもあなたを含めた”管理組合”次第です。 |
| コメンテーター | |
| 関口 啓介 | コメンテータの関口です。 「3年間の保証がついていると購入時に言われました」とありますが、契約書に瑕疵担保責任の条項が記載されているでしょうか。若しくは保証書が別で付いていれば、そこで保証内容が確認できます。ただ津村解説委員、橋本解説委員が言うように、外壁については共有部分に当たりますので個々で対処できるのは外壁の内側にならざるを得ません。求めて見える外壁の全塗装等、共有部分の補修については、解説委員の解説を参考にして下さい。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 区分所有者であった売り主からの3年保証は専有部分のみの契約になっているはずです。 外壁は共用部分ですから管理組合の対応になります。 どうもちゃんと重要事項説明書で説明を受けた感じではなさそうですね。 「内側からなんか塗ったらどうですか？」という発言はまったくいい加減な発言です。 「マンションの外壁塗装は皆、20年に一度くらいですよ」とのことでした。また「10年や15年で再塗装するところなんてありません」という発言もいい加減です。 現在は10年に一度は塗装を施します。昔のこの時期のマンションは・・・というならわかりますが、それでも20年持つ塗装は数が少ないです。 また、自主管理とのことですが、理事長が元地主というのも気になります。 等価交換の場合は元地主は「おらがマンション」的発想の人も多く、自分の建物のような判断で管理している方もおります。修繕積立金がないのに3年後、外壁塗装と、エレベーター交換の莫大な費用はどのように捻出するのでしょうか？ 一戸一時金で何十万円の臨時金が必要になるかもしれません。 マンション購入は管理組合を買うというくらい管理組合の維持管理されたマンションとされていないマンションは寿命も安全性も違います。 このマンションの健全化を図るには管理組合の自立が大切です。 できることならば貴方が理事長に立候補して理事会をまとめ、長期修繕計画を立案し、運営することです。その中で外壁塗装や亀裂の補修をすべきことになります。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | 萩原様および御回答くださいました皆様 お世話になります。 御回答拝見いたしました。 拝見させていただきましところ、ますます、皆様方が思っておられる「管理組合」の実態というものが存在しないということが分かりました。賃貸マンションの管理費の徴収を行う程度の管理人であり理事長であります。 もちろん当該建物は分譲マンションで自主管理、私も区分所有者です。修繕積立金が0円で数年後の修繕には平米数に応じて徴収するとのことです。50平米で80万が過去の修繕時の一時負 担金だったようです。理事長の言い分（奥様ですが）、積み立ても一時負担もおなじですから、とのこと。修繕とは、過去の劣化分の修繕なのか、将来の劣化予定に対するものなのか？そ れはだれが負担すべきものか疑問です。私のように修繕間際に購入した場合もちろん現状での価値で購入したわけですが・・・。 購入した部屋はまもなくリフォームに入りますが、ベランダの手すりがさびて危ないので、交換したい旨を理事長に聞いたところ「はい、ぜひ交換してください」とのことでした。玄関のドアも交換していいとのこと。 リフォーム業者さんにそれを申し上げたところ、とても考えられないといっておりました。外側に面してる部分は共有物で管理義務は管理組合なので、組合が負担して交換すべきものなのに・・・と言われました。 確かに、めいめいに玄関ドアや、ベランダのフェンスを交換したら統一性がなくなりますよね。管理規約もいただきましたが、古くて「一般管理」をすると記載がありました。よくわかりませんが・・・・。 下記、回答くださいました方のなかに「管理規約や過去の通常総会議案書・議事録、理事会の記録」を見せてもらったらどうかとのアドバイスがございましたが、管理費の使い道すら公開して無いようですので、総会だの、理事会だのありえないようでした。もともと、管理組合も存在しえて無いようです。理事長も名ばかりで、管理費徴収者が存在し、元地主の奥さんがごみの整理やはき掃除、理事長と自称する主人が何かあると決めているようです。 １Fには管理人室やポンプ室受水層などがあ りますが、すべて好きなように管理しているようです。われわれ居住者は自転車置き場も無く、歩道に駐輪していますが、なぜか、理事長一家は１Fに車を数台停め、バイクを停め、自転車も数台停めているという状況です。共有部分も必ずあると思いますが、よく分かりません。 等価交換の元地主の権限と権利、義務についてはどうすれば把握できるのでしょうか？管理規約には共有部分に物を置いたりしてはいけないと記載してありますが、２F３Fを占有している理事長の玄関の前には箪笥や自転車ゴミ箱また、他の階を所有している理事長の家族は非常階 段に自転車も置いています。各階の各戸のメーターBOXには鍵がかけられ、もちろん鍵は管理人たる理事長の奥さんが管理していました。鍵は貸せないとも言われ、たとえば蛇口を交換したりするとかの場合でもいちいち理事長に声をかけ無くてはいけない状況です。 私的自治の原則があるといってもみんなで決めた原則など何も存在せず、これらの原則を守る義務を感じえません。自立した管理組合を作るにはどうすればよいのでしょうか？多くの住人が現状を容認しているようで手の出しようが無い気持ちです。 私としては場所もよく、日当たりもよい、駅からも近く、見晴らしもよいこのマンションを建築当初のきれいな建物に再生させて気持ちよくすみたいだけなのです。 |
| その後 | お礼状ありがとうございます。 解説委員の津村より返事です。 管理組合運営に関しては、自治体などがやっているマンション管理相談にて相談するか、 （財）マンション管理センターhttp://www.mankan.or.jp/html/access.html に相談されることをおすすめします。 荻原より 管理組合は区分所有法で設置が義務つけられているものです。 理事長の認識はこの法律の精神に背いているものと思います。 ドアは共有部分なので取替えはできません。問題があれば管理組合で対応するべきものです。 理事長としての資格はないものと思われます。 先ずは先の専門の場所にでかけて、標準管理規約を入手し、住民に如何にこのマンションが管理されていないかを説明し、総会を開くようにしてください。 大変ですが、頑張ってください。 |
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