よろずWEB相談HEADLINE
No. 0844 図面の床面積の表現について
| 相談概要 | [氏名] F.H [相談内容：] その他 [居住住所] 静岡県静岡市 [相談建物所在地] 静岡県静岡市 [職業] 歯科技工士 [年齢] 38 [男性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦2003年 2月 15 日 [公庫は使わない] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] ２ [延べ面積ｍ2] [延べ面積坪] 17.52 [工事請負金額] 1100 [設計監理料] 20 [様態] 注文建築 [施工者] 大工（工務店） [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んだ。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] - [確認申請の為の委任しましたか？] してない。 [確認申請書お持ちですか？] 無い。 [検査済証は有りますか？] 無い。 [お手持ちの図面は何枚？] 5枚 [打ち合わせ何回] 10回以下 [床面積] 60m2以下 [施工者名] Ｋ [販売会社名] [設計者名] [監理者名] |
| 相談内容 | [相談内容] 今年田舎に小さな別荘のような住宅を建てました。 住宅特別控除を利用したいために５０㎡以上で設計して頂き着工、完成しましたが資産価値等の調査の為訪れた市役所の方がロフト（2階）が規定の高さを有していないとの事で２㎡足りないとの事でした。 住宅確認申請は不必要な土地で、さらに登記の際これは２階としての登記は出来ないと言われその時点で2階の床面積が無くなると５０㎡を切ってしまう事に気づかなかった自分もヌケてます。 年内までに２㎡増やすために玄関のエントランスを外壁で覆う事にしました。 時間が無いのでひとまず前金を支払い工事は始まりましたが自分としては責任の所在を出してから残金を支払いたいと思っております。 お伺いしたい事は、設計の図面に記された数字は基本的には建築基準にのっとったものなのか、と、言う事です。つまり図面に2階9.93㎡と記してあれば基準を満たした数字として施主は考えていいのか、という事です。 建設の途中で2階屋根の断熱材の関係でうんぬん・・・と、工務店は申しておりますが、もしそうならば、その結果坪数が減る（坪数としては認められない））という説明責任も生じるとおもうのですが。 今回の工事で２㎡で３０万円の出費です。まあ、玄関が広くなったと思えば構わないのですが本来なら不必要な出費ですので１００％白黒つけるまでいかなくても、責任の所在をある程度把握して必要ならば違う対応を取らざるを得ないと思っております。 多忙にかまけてこんなオチがついてしまいましたが、アドバイスよろしくお願い致します。 |
| yorozuの感想 | もっとしっかり自分で勉強しておかなければいけませんね・・このＨＰを覗いていればこんな事にはならなかったでしょうね。 いろいろ探してここにたどり着きましたが、この様な相談コーナーを設けているサイトはありませんでした。 助かります。 |
| アドバイザー | |
| 氏原 毅士 | 氏原です。 行政の担当者の見解がこうも違うものかと思い、さらに相談者の悩みが逆になぜかほのぼの（失礼）とした思いで読ませていただきました。 大阪ではロフト奥行きは１メートル以内でしか床面積控除できません。 さらに、天井高さ１．４メートル以内でも、小屋裏収納以外の用途があれば算入されます。 言い換えれば、相談の件は我々がいかに容積率内で苦労して面積確保しようと苦労している事を逆に見ていると言う事になるようです。 ロフト・・大流行ですが実は設計のときこれほど悩むものはありません。 床面積に含まれるのか、小屋裏として控除できるのか、階段はどうしたら良いのか？。 テレビで紹介される住宅のロフトは全て？違反建築ではないのか？。 建築基準法の大穴と言えます。 玄関を広げるような事をせず、カーポート（屋根付）でも作って面積を増やしたほうが現実的と思いますが？。 |
| 堀住 勝雄 | 堀住です。 確認申請が不要な地域、規模であっても綿密な打ち合わせと設計は必要ですし、建築基準法を無視してよい訳ではありません。そのようなことが無いことを祈りますが、建築士が関わらない場合、構造強度が不足していても誰もチェック出来ないで出来上がってしまう可能性も否定できません。 建築基準法では居室であれば２．１ｍ以上の天井高が必要とされています。居室というのは「執務、居住、作業等に継続して使用する部屋」を指します。この必要な天井の高さは平均の高さと考えていいと思います。これに対して（面積の制限はありますが）天井高さが最高で１．４ｍ以下であれば小屋裏物置等として面積に算入しないことになっています。この範囲を外れれば床面積に算入されることになります。 工事費を見積もる場合、法律上床面積に入らないからと言って無料で出来る訳ではありませんから業者によってはその部分の面積を記載する場合はあります。説明責任としては工事面積○○㎡、基準法面積○○㎡とするべきでしょうが、決まりは無いように思います。 |
| 渋川 佳代子 | しぶかわです。 床面積の算出方法は、建築基準法上の床面積、施工会社による施工床面積、登記上の床面積と、各々数字が異なります。 そして、住宅取得等特別控除を受ける場合の根拠となる床面積は、登記上の床面積となります。 たとえば押入の場合、基準法の床面積に入っても、天井高さが小さいため、登記上の面積には算入されない場合があります。 ロフトを経験したことはないのですが、同様と思われます。 よって、F.Hさんが問題とされるのは、建築基準法上ではなく、登記上の算出方法ではないでしょうか？ 設計事務所、建設会社であれば、算出方法の詳細は知らなくとも、基準法上と登記上の床面積は異なる場合が多いことを知っていると考えます。 が、今回のロフトの場合、基準法上においてさえ、行政によって解釈が異なりますので登記上においても、非常に不確かな要素と思います。 |
| コメンテーター | |
| 関口 啓介 | 解説にもありますように、登記簿上床面積、建築基準法上床面積、施工床面積と夫々三様の床面積が存在します。 今回、建築基準法上の手続きが必要ないとなれば、施工床面積が図面に記述されていたのかもしれません。 建築基準法上の手続きに必要な書類や図面は、原則として建築基準法上床面積を記述致します。 この、建築基準法上床面積と登記簿上床面積は微妙に違います。 建築基準法では1.4ｍとしている天井高が、登記簿上では1.5ｍ以上で床面積に算入していたり、屋内的用途に使用する場合算入されるガレージなどの床面積も、登記簿上では3面が壁でなければ算入されません。このような登記簿上の床面積算入方法は、あまり知られておりません。 今回ご相談の説明責任については、どこまで求められるかは、難しいところです。 住宅取得控除を受けるための30万円の出費も、控除で30万円受けれるかどうかも微妙（返済条件等がわかりませんので）なところなので、費用負担についてはさらに難しいと考えられます。工事請負契約条件に、登記簿上床面積を50㎡以上とする条件があるなら、別かもしれません。 対立せずに、責任の所在を追及するのでなく、穏やかに話し合ってみて下さい。その方が、F.Hさんにとっても、得策だと思えます。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | ロフトの天井の最高の高い部分が1.4ｍを超えていると基準法の床面積に算入するのですが、これ以下であったということなのですね。 どれくらいの差だったのでしょうか？わずかの差であれば天井の一部をくり貫いて1.4ｍを超えるようにすれば済む話になります。 これで対処できる可能性はあります。なぜなら工務店が断熱材のことを理由にしているからです。断熱材を性能は同じでも薄くできる方法もあります。 図面の面積はなんの面積なのか？ということの説明は必要であったと思います。 遠距離の場所でもありますので、工務店とよく話し合ってください。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | こんにちは。 今回は多数の専門家の方々からご意見いただきまことにありがとうございます。 その後市の建築指導課等にも相談しましたが、業者の設計図面がそのまま登記の㎡数にはならなくても問題は無いとの返事でした。 先日工務店の方とお話したところ、お互い良い状態で工事を完了したので今後のお付き合い等を考えて、外壁の値段（自分の友人の板金屋）の７万円のみの支払いでお互い納得しました。 一生に一回の大きな買い物なのにいかに自分が勉強不足だったのかが悔やまれます。 工務店の方の対応にも感謝しております。 お忙しい中、貴重なご意見ありがとうございました。 |
| その後 | |
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