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No. 0779 ＰＳの取り扱いについて
| 相談概要 | [氏名] A.M [相談内容] 分譲マンションの瑕疵 [居住住所] 東京都港区 [相談建物所在地] 東京都港区 [職業] 主婦 [年齢] 42 [女性] on [構造] 鉄筋コンクリート造（その他） [引渡し年月日] 西暦 2001年 7月 1日 [公庫使用] on [性能保証は使っていない] on [何階建て] ４ [お住まいの階] ２ [延べ面積ｍ2] 約89 [延べ面積坪] [工事請負金額] 8700 [様態] 分譲マンション [施工者] 建設会社 [マンションの総戸数] 10戸以下 [施工者名] O組 [販売会社名] [設計者名] Ｋ.T建築研究所 [監理者名] |
| 相談内容 | [現象] 面積表にある専有面積に算入されているＰＳ部分に関する疑問です。 専有部分には台所１箇所、トイレ＆風呂場２箇所、居室１箇所の計４箇所ＰＳがあります。 （１）内１箇所の居室部分のＰＳを、設備設計図面で確認したところそのＰＳは我が家の配管は全く関係しておらず、単に上階の排水管を下引きするためのスペースになっております。 （２）上記居室に隣接する台所は構造体から横に張り出した形で２階までで上階はありませんが、階下も含め排水管は横引きの壁貫通で屋外壁面に出ているにも拘わらず台所にＰＳがあり図面上では通気管が一本立管で入ってるようになっております。 給水に関しては『さや管ヘッダー方式』で、離れた場所にある風呂・トイレスペース床下からひっぱって来る形になっております。 偶々、台所のレンジフード交換で天井をはがしたので台所のＰＳ内が見れる状態になり、確認した所、通気管も何の配管もなく床下面はコンクリートに横引き配水管が一部埋まった状態でした。 台所の上の屋外部分にも上り確認しましたが当然のごとく設計図面にある通気口はありませんでした。 [業者の見解] 設備業者と施行業者には台所ＰＳを見てもらい設計変更があったにしろ、何故そのようになったのか見解をもらうよう依頼中です。 販売会社には、今後見てもらう予定です。 [相談内容] 専有部分に関与するＰＳが専有面積に算入される事は理解できます。 （１）専有部分に関係しないＰＳが専有部分にある事自体が論外かも知れませんが、専有に関係しないＰＳ面積まで専有面積に算入されるべきなのでしょうか？ ＰＳの専有面積算入に関して、法的な決まりや線引きはあるのでしょうか？ 私としては、居室にある関係ないＰＳは騒音面からも撤去して欲しい位ですが、今となっては無理なのでせめて面積算入から外して、その代金を返還してもらうなり、何なりの対応を求めたいと思います。 （２−１）本来、屋外横引き排水なので通気管は無用でしょうから通気管スペースを設計する事自体が疑問ですが代金に算入されている不要なＰＳの撤去を求めたいと思います。 （２−２）メンテナンス面等から配管は床下面にあってもフリーである（コンクリート等で固定されてない）必要はないのでしょうか？ 一部にせよコンクリート等に埋め込まれているのは違法施行ではないのですか？ 以上の相談内容は販売会社との交渉次第で、良識に従うしかないのは承知しておりますが私の要求が妥当であるか？ 上記の問題を交渉・解決するにあたり使える法律等やそれ以外にプロの方から見て妥当な要求案があればご教示いただきたく相談申し上げます。 |
| yorozuの感想 | 事が起きて初めて、このようなＨＰを探すのは悲しい限りですが本来なら購入以前に読んでおくべきだったと思う事しきりです。 建築関連は個人の生活の大半を占めるにも拘わらず社会問題を孕む位にあらゆる意味でグレーなのですがここはグレーから黒を取り去ってくれるような存在に思えます。 問題を抱える者にとっては『かけこみ寺』にさえ思えます。 |
| アドバイザー | |
| 古賀 保彦 | 解説委員の古賀です 上下階の間取りが異なる場合に、上階の排水管を下までおろすために下階で余分なＰＳが必要になる場合があります。住戸外の共用部で配管スペースが確保できる計画では支障ありませんが、ご相談の件ではそのような計画を持った建物ではないという事でしょう。 住戸外周部のＰＳであれば、専有面積や登記面積から除外する事が多いですが、住戸内部のＰＳは含めてしまう事が通例のように思われます。販売時のパンフレット（契約図）や重要事項説明書にその旨記載されているケースが多いのですが、お手持ちの資料をご確認してみて下さい。 使ってもいないＰＳが専有部分に含まれているのは何か釈然としないものがありますが、現状では集合住宅の特性として予め注意する他はないようです。 将来のリフォームや昨今のＳＩ住宅の方向性を考えると先に述べた様に配管スペースを共用部分に確保する時代がきつつあると思いますが、まだまだ本件のような集合住宅は多いのが現状です。 横引き配管の件は設計図書を見ないと何とも言えませんが、ガス等の他の配管の利用も無いのでしょうか。張り出し部分は２Ｆが最上階との事ですが、外部が伸張通気方式でなければ２Ｆ床から立ち上がった所で通気を外部に出すケースもありますので、外壁部分に換気口があるかもしれません。 何もなければ不要だったＰＳという事になりますが、これを撤去するというのは契約図面との兼ね合い、軽微な変更に該当するかどうか、費用負担を含めて話合いで解決する他はないかもしれません。 排水管は将来交換し易くするため、コンクリートには貫通部を除いて最小限埋め込まないようにするのが良い設計・施工ですが、排水勾配の関係で施工上やむを得ず一部がコンクリートに埋まってしまう場合があります。良い例ではありませんが構造上の支障が無い程度であれば問題は無いかもしれません。埋め込み具合がひどいようでしたら手直しを依頼しても良いでしょう。 |
| 氏原 毅士 | 解説委員の氏原です。 PSなどの共用部は上下につながったすべての住戸が設備的に成り立つために重要な役割を持っています。 以前、マンション１階に住む人からの相談で以下のようなのがありました。 管理組合がエレベータを交換しようとしているが自分の住戸は１階にあってエレベータは使っていない。よって均等割りの費用負担はしたくないというような内容でした。 当然この人は階段も使っていないので塗装費用の負担もしたくないという意見を主張されました。 マンションは全戸数で１棟の建物を構成しています。 共用といえども専用部分を通り抜ける配管や設備があることは当然ではないでしょうか。 仮に利用されていない事が明確で撤去に支障なければ、自己負担で改造されたらいかがでしょうか。 |
| コメンテーター | |
| 三浦 惠翁 | 共同住宅の場合ご存知の様に専用部分と共用部分に分けられます。専有部分床面積の算出は便宜上、柱芯、外壁芯、隣戸界壁芯で計算しております、この囲まれた中に有る柱、耐力壁、PS、DS等も共用部分（占有者が利用するしないに係わらず）でありますが専有部分床面積に含まれてます。 建物の設計時に計画されていたPSが竣工までの間に何らかの理由で使用されなくなったとしても共有部分であり、その転用、改造、修理は所有者全員で組織する管理組合に委れていますので、管理規約でどのように決められているか管理組合に相談してみてください。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | ＰＳは専有面積に算入しないのが原則です。しかし、小さなものを算入してしまうのが不動産業界の思惑もあるのでしょうか？改めてもらいたいものですね。 さて、ＰＳが利用されているか否かは別問題であろうと思われます。 共用として将来的な意味でもそこに配管なり配線を通すことが可能なので現在使用していないからといってそれを専有部分に組み込むのは難しいでしょう。 マンションでは1階の人は階段もＥＬＶも使用しません。それはどなたも理解できることです。 その維持費負担も1階の住人でも負担することを理解して購入しています。 今回の問題はＰＳという一般的には認識しづらい場所なので疑問に思ったのでしょう。 これもそれの利用があろうとなかろうとそのスペースは階段やエレベーターと同じような扱いとなります。もし、あなたが利用されていないからと言って専有部分として使用した場合は販売会社からではなく管理組合から訴えられる可能性もあります。 慎重に行動してください。 しかし、これらは面積の除外された場合です。記述のように専有部分として面積に算入されていることが問題となります。 共用配管は無理ですが、配管がない場合はそのスペースを専用部分として利用できる可能性はあります。しかし、この場合は自己責任が問われますので、先ずは管理組合に届け出て専有部分での無駄なスペースを確認してから改造することになるでしょう。 このスペースが無駄ではなく将来用に必要な空間の可能性があるのでしたら、予備スペースと考えることも出来るからです。 設備配管の違法性があるか否かは文章では判断できません。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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