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No.0721 設備別途による費用のトラブル
| 相談概要 | [氏名] Ｋ．Ｙ [相談内容：] 注文住宅の瑕疵 [居住住所] 群馬県勢多郡 [相談建物所在地] 群馬県勢多郡 [職業] 住宅営業 [年齢] 25 [男性] on [構造] 木造（在来工法） [引渡し年月日] 西暦2002 年 12 月 25 日 [公庫使用] on [性能保証を使用] on [何階建て] 2 [延べ面積ｍ2] 202 [延べ面積坪] 61 [工事請負金額] 2750 [様態] 注文建築 [施工者] ハウスメーカー [設計者を選んだのは] 自分では選んでいない。 [監理者を選んだのは] 自分で選んでいない。 [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] 受けた。 [確認申請の為の委任しましたか？] した。 [確認申請書お持ちですか？] 有る。 [検査済証は有りますか？] − [お手持ちの図面は何枚？] 5枚 [打ち合わせ何回] 10回以下 [床面積] 250m2以下 [施工者名] [販売会社名] [設計者名] あり [監理者名] あり |
| 相談内容 | [現象] 今現在、上棟を終え中間検査待ちの状態です。 設備機器、建具、及び設備施工を施主が設備業に携わっているので施主もちでやっています。 ただ、契約は公庫の期限が迫っていたので、機具は施工メーカーのもので、とりあえず見積もり、後で、変更し見積もりをしなおすということでした。（施主もちのものは見積もりから除外する）契約金は2750万で、350万の値引きをするというので契約しました。 ちなみに、私はこの施工会社に今月まで勤めておりまして、今回の件でやりにくくなった為退社しました。 ですから350万の値引きの中には、社員割引の消費税カットも含まれております。 問題は契約後、施主もちのものを除外した見積もりを提出となった現在、その除外する額の15パーセントを管理費として、施工業社に払わなければならないと突然提示されたということです。 もちろん契約時には、そのような話はいっさいありませんでしたし、まるまる引いてくれると確かに説明されました。 しかも、最初にこの話をされた時は、管理費ではなく値引率という名目で払うように言われました。 その時は、こんな馬鹿なことはないと思い、そこのメーカーの本部（フランチャイズ経営なので）に直接質問したところ、そんな値引率の様なものは発生しないとの回答をもらい、そのことを業者に問い詰めたところその費用は、かからないということになり安心していました。 しかし、最近改めて出てきた見積もりには、その費用が管理費と名目を変えただけでそのまま載っており、払って貰わなくては困ると言ってきました。 しかも私が会社を辞めた為、値引きが無くなったと言ってきました。確かにこれから契約となれば、値引きをしてもらえないというのも解かります。 しかし契約時はまだ、私も会社にいたわけですし、今回の見積もりはあくまでも変更の差額を出すだけであってもう一度契約をし直すわけではないのです。それを後になって取り消すというのはおかしいと思っております。 私が思うに会社側も最初は、きちんと差額を出す考えだったと思います。しかし予想外に施主もちの費用が大きいという事と、一度、基礎工事のときミスをして、基礎を壊してやり直したり、工期が延びたこともあったため方針を変えたのだと思います。 しかし、どれも会社側のミスで起きた問題で、自分達の失敗の付けを、施主に押し付けるというのは、かなり悪質だと思います。 ちなみに、正確に施主もちの物を引くと1700万ぐらいになります。 業者が出した現在の見積り額は2450万で、その差は、下手するともう一軒家が建つ額です。 本当でしたら基礎工事のやり直し（近隣住民から笑われました）や、工期の延長による慰謝料、延滞金を貰いたいくらいです。 [業者の見解] 施 主もちのものは、管理費の15パーセントが発生する。 割引が無くなる。 [相談内容] 1の現状に対する、解決策、打開策を教えて頂きたいと思います。 よろしくお願い致します。 |
| yorozuの感想 | 無償でこのような、相談を聞いていただける事にありがたく思います。 このような立場になって、初めてこのような活動の社会に対する重要さを認識しました。 |
| アドバイザー | |
| 津村 泰夫 | 大阪の津村と申します。 契約についてのトラブルですね、契約書にはどのように書かれているでしょうか、一般的な契約約款には紛争の解決として、当事者間に紛争が生じたときは、当事者の双方または一方から相手方の承認する第三者を選んでこれにその解決を依頼するか、建設工事紛争審査会のあっせんまたは調停によってその解決を図る。あるいは裁判による。とか書いてないでしょうか、ご確認ください。 紛争審査会は県庁にありますのでご相談ください。ただ、紛争審査会は業者よりの判断を下す場合もあります。 一般的に、他の業者を入れた場合には、調整業務、共通仮設などで１０〜１５％程度を支払うケースが多いと思います。私の経験ではコーポラティブマンションの建設でそのようなことがありました。ただ、個人住宅では、設備を施主が施工したケースや、ALC工事をおこなったケースなどありますが別途経費を取ったことはありません。当然、施主と施工者にトラブルがないからです。 |
| 木津田 秀雄 | 相談員の木津田です。 契約内容についての問題ですが、契約時には社員であっため、一定の配慮があったのだと思います。当然契約した時には、完成引渡まで建築主が自社の社員であるという前提での請負契約になっていたのでしょう。現在、建築主が退社して契約時の条件とは異なる状態になっていることは事実でしょう。 本来契約時に、建築主が退社した場合の処置について取り交わしをしておけば問題なかったのだと思いますが、契約当時にはそんなこと（退社すること）は考えていらっしゃらなかったのだと思いますし、普通はそこまで考えて契約することはないでしょう。（大会社で社員割引制度などをつくっているところならまだしも） 設備の内容と、所属していた会社での建築主の仕事内容がどの程度重なっていたのかは、文面ではわかりませんが、もし施工業者としての作業を建築主がやるということになっていれば、支給品の管理費用は帳消しになっていたのかもしれません。まったく仕事と関係なければ、おっしゃるような社員割引という扱いになっているのかもしれません。 いずれにしても、契約時の状況と大きな変化があるのは事実ですから、契約時に社員だったからという理屈は社会的には押し通すのは難しいかと思います。ただ会社の方も、費用が余分にかかるのなら、きちんと説明が必要かと思います。例えば社員以外の建築主が支給品や支給工事を行なうときに管理費用をどの程度みているのかなどを明らかにしてもらう必要はあるでしょう。 |
| コメンテーター | |
| 藤井 修 | 藤井です。 建築の一部と設備工事が建築主持ちの別途工事になっている訳ですね。 一般に別途工事での場合、仮設使用や打ち合わせ調整など施工業者への協力金が発生します。 契約時と事情が変ったと言う事で施工業者も対応を変えたのだと思いますが、話し合いがつかない場合はやはり、津村解説委員の言うように建設工事紛争審査会などに相談される事がよろしいかと思います。 |
| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | 社員割引の是非については、勤めていた会社にその規約があると思いますのでそれに準じることになろうかと思います。 管理費の要求の是非ですが、日本の場合、各項目の見積金額に利益が含まれています。例えば契約金1000万円だとして利益が100万円だとします。もし、このうち300万円が施主支給だとしたら700万の工事の利益は70万になるでしょう。当然、300万円の施主支給にするのはこれより安くなるからで、当然、270万円以下でできるということになりますからあなたがその30万円の利益を得ることになるのです。 日本的な見積の仕方だと施主支給が増えると、施工者は損をするという事実があります。 これがいいとかわるいとかの話ではなく、事実としてこのようになるということです。 その利益30万円を管理費として請求しているということだと思います。 この請求のすべてとは思いませんが、その一部は確かに管理費としての妥当性はあろうかと思いますが、その請求の比率が問題だろうと思います。 すべてを拒否するのではなく、その妥当な管理費を当社で取り決めてはどうでしょうか。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | |
| その後 | |
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