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No.0233 中古住宅の欠陥
| 相談概要 | [氏名] K.Mさん [住所] 東京都豊島区 [職業] 主婦 [年齢] 25才 [構造] 木造（在来工法） [築年数] 築 30年以上 [階数] 2 [様態] - [施工者] - [設計者を選んだのは] - [監理者を選んだのは] - [確認申請書は本来建築主が出すと説明を？] - [確認申請の為の委任しましたか？] - [確認申請書存在の有無] - [検査済書は有りますか？] - [設計図面枚数] - [着工までの打合せ回数] - |
| 相談内容 | 実は両親が中古住宅を購入（売主は個人）したのですが、畳を取りかえる際に土台・基礎等の見えない部分に腐食や欠陥を見つけました。畳屋さんがレーザー光線で畳の厚さを計測した際にすべての畳の厚さが異なっていたため、床下をはがしてみたらひどい状態だったのです。基礎は欠けていたり、無かったり、重量ブロック１枚だけ入ってたりという状態で、土台や柱は触っただけでもボロボロとくずれてしまうような状態でした。それも調べていくうちに、確認できたほとんどの部分で発生してました。（事実上柱が浮いていたり、土台が空洞状態という状況） 以前、建築士さんや大工さんに見てもらったり、耐震診断をしてる団体に見てもらったりしたのですが、みんなが口を揃えて「建替えた方がいい」とのことでした。修繕するにしても「どうしていいか難しい。部分的に取り替えられるものであれば可能だが、全体に及んでいるので難しい。とにかく危険な状態であることは間違い無い。」とのことでした。 例えば、「屋根を吊った状態で土台・基礎・柱を全て取りかえる方法」等技術的に無くはないが、現実的に考えれば無理な話とのことでした。また、調べてもらっているうちにその腐食の原因が通気孔が１箇所しかないこと、壁の一部を庭のブロック塀と隙間無くくっつけていること、またその壁の部分には基礎が無く、ブロック塀と同じように重量ブロックを積み重ねてベニヤ板を貼っているだけの状態だったこと等違法建築の可能性もでてきました。（増改築の際の確認申請書も出てませんでした） 実は、そのため売主と契約解除という方向で検討しているのですが、なかなかこの危険な実情を理解しようとしてくれません。「契約解除はしたくないが、修理は安く済ませるなら考える」と一方的な態度です。 そこでお願いなのですが、このような状態の場合修理が可能かどうか、またその場合どれくらいの費用・日数がかかるのかお見積もりしていただけるとありがたいです。もしこの情報だけでは難しいようでしたら、一般的な方法とおおよその金額のご提示でも構いません。また修理不能の場合はその旨をお知らせいただけると幸いです。 ＜物件の詳細＞ 築３４年 増改築後１０年（平屋から二階建てへ） 土地２０坪間取り １階 和室６帖・台所６帖・玄関ホール・風呂トイレ等 2階 和室６帖・洋室６帖 誠にご面倒な依頼かとは存じますが、どうぞよろしくお願い申し上げます。 |
| yorozuの感想 | ー |
| アドバイザー | |
| 砂子 政二 | 物件の詳細を拝見すると、築３４年ですので購入予定の金額における家屋の価値は、ほとんどないですね。大半は土地代でしょう。最初に確認したいのですが、Ｋさんのご両親は購入する前に、この物件を見に行きましたか？仲介業者の説明は、いかがでしたか。「かなり古いので手を入れたほうが良いでしょう」こんな話をしていませんでしたか？また、見に行った際にあれ？なんか変だな・・・なんて感じませんでしたかね？ さて、内容だけ拝見した限りでは、はっきり言って修理（改修）は無理だと思います。と言うか、やらないほうが良いと思います。全てを治すには、新築並のお金が掛かるでしょう。とすれば、新たに建て替えたほうがベストだと思います。 既存増築部分の確認が取れていないとすれば、建ぺい率や容積率の違反が考えられます。現在の大きさがそのまま建つか解りませんが、一度その方向も考えて見て下さい。また、解約も一つの手段ですね。この辺になると、やはり弁護士さんに相談するのが一番だと思います。区などで行っている無料相談を、まずは利用してはいかがでしょうか。 もしＫさんのご両親が、このまま住もうと思い購入したのならば、初めに見に行った時に、もう少し注意して隅々まで確認すべきではないでしょうか。また、万が一見ないで購入したのなら、とんでもない話です。安い買い物では無いので、そんな気がします。 |
| 大内 彰 | この建物の補修は現実的な金額では不可能だと思います。重要文化財などであれば莫大な費用をかけて補修するのでしょうが、ご相談の建物はそこまでする価値があるのか大いに疑問です。早期に契約破棄されることをお勧めします。もし、それが無理ならば建替えた方がご家族のために良いと思います。 |
| 田所 雄太郎 | お話を聞く限りでは前に相談されている方々と同じように建て替えをお勧めいたします。 基礎、土台、柱は建物でもっとも大事な部分であることは言うまでもありません。２階建てへの増築も１階、基礎に更に負担をかけて条件を悪くしています。長い目で見たときにこのまま後１０何年かで建て替えを迎えなければならない建物に費用をつぎ込むことは果たして経済的と言えるでしょうか？最近購入されてまたすぐ新築と費用がかかってしまいますが、不動産を購入されたときには既存の建物は築年数からするとほとんど価値がありませんから、購入価格にはあまり反映されてないのではないでしょうか。 簡単に言うと更地でも値段は同じではないでしょうか？建物は最初からなかったものとあきらめることはできませんか？ 上物付きで購入されているのであれば心外かもしれませんが、状況を聞いた限りでは手間をかけて改修をしただけのメリットはなさそうです。新築に気分を切り替えることができないようでしたら仕方がありませんが、新築の費用を少しでも捻出する為に売り主、業者との話し合いをなされた方が得策でしょう。弁護士を交えた方がよいでしょうね。 きびしい意見かも知れませんが、今の建物に費用を費やすのはお止めになった方がよいです。失敗例を沢山見てきています。冷たいようで申し訳ありませんが、はっきり意見をいった方が相談者のためだと思っていますのでご勘弁ください。 |
| コメンテーター | |
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| 事務局から | |
| 荻原 幸雄 | お書きのような症状だとここに住まうなら建替えしか無いと考えます。 見せ掛けだけの改修をしても無駄な投資になってしまうと思いますので。 改修を薦める不動屋の認識にはがっかりさせられますね。 |
| 相談者お礼状 | |
| 相談者お礼状 | 早速ご回答いただきありがとうございました。皆様のご解説のとおりだと私も考えております。 実は、契約解除を希望しており、売主と調停による話合いを進めているところです。ただ、売主は「契約解除は受けたくないが、安い修理代なら支払ってもいい。」と主張していて、この状態を理解してくれようとしないため専門家の方々の意見を伺えればと思いご相談させていただきました。 今後皆様のご意見を参考にさせていただき、対策を検討していきたいと思います。本当にどうもありがとうございました。 |
| その後 | |
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